v新手买房注意事项
http://h.house.sina.com.cn 2010年09月29日07:55 市民房产
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累——购房的关键。
首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供
专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小
户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
交易费用
契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
登记费：每套80元
印花税：5元
手续费：3元/平方米
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例(一)
某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价(现房)。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：
一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元
二、应交税费：
1、在交易过户过程中：
(1)契税：买方缴纳房价款的4%，等于461700元×4%＝18468元；
(2)买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5%，等于461700元×0.5%＝2308.50元；
(3)印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230.85元。
三项合计为：21007.35元。
2、在申办产权证件过程中
(1)登记费：每建筑平方米0.3元，等于0.3元/平方米×81平方米＝24.3元
(2)房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。
(3)印花税：每件5元。三项合计为33.3元
(4)公共维修基金：购房款的2%，等于461700元×2%＝9234元。
八、购房费用具体实例(二)
三、物业管理费
依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区(普通)委托管理收费标准(试行)》的规定，应缴纳的费用有：
1、进住手续费：2元(一次性)。
2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元(一次性)。(注：两室一厅外加厨、厕、
阳台视为6个居室)
3、保洁费：36元/年·户。
4、保安费：24元/年·户。
5、各项费用统收费：12元／年·户。
6、自行车存车费：48元／年·户(以每户有两辆算)。
7、共用电视天线费：39.84元／年·户(以每户有两端计)。
8、生活垃圾外运费：7元／年·户。
9、化粪池清淘费：24.3元／年·户。
10、管理费：113.4元／年。
11、小修费：155.52元／年。
12、中修费：554.32元／年。
13、小区公共设施维修费：81元／年。
14、供暖费：1296元／采暖季。
备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。
从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381.38元的物业管理费。
九、购买二手房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
购买二手住房
中介费 一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。
测绘费 有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费
评估费 持证房屋(私房)的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰
交易费用
契税：普通住房1.5%，高档住房3%。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
登记费：每套80元
印花税：5元，买卖双方均需缴纳
手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。
营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
《买房签合同注意事项》准备买新房的朋友必看
买房签合同注意事项之五证
五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定
住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候
应该有两书还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了
在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同
买房十大注意事项
当前商品房销售过程中,陷阱多多,风险多多,令人防不胜防,很多购房者深感无奈,不知所措下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招
一、 查验对方身份
签订购房合同之前,要明确商品房真正的产权人是谁,它是购房合同的主体法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的,所以,合同的出卖人应当是该楼盘的开发商如果开发商委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书,才具备签约的资格
二、 审查有效证书
商品房预售和销售必须应当具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》尤其是《商品房预售许可证》,它是购房者必须审查的最重要的文件缺少上述文件,则该商品房不具备
销售条件
三、 确保买卖安全
除了具备上述“五证”之外,法律规定,被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的,否则,买受人则面临巨大的风险,直至财房两空所以,在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售,以确保交易安全
四、 约定定金规则
目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房合同
购房者事前没看到合同,在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧,担心定金
被没收；签吧,合同中陷阱多多因此,建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金2、不签认购书,直接签订购房合同同时支付定金3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买受人退还定金
五、 完善合同条款
现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同,相当一部分内容已经用铅字印制好了,另一部分留空白,由双方当事人协商一致后填写建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款,并做好以下工作：1、对标准合同印制好的内容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要当事人认为不合理,就有权修改2、对于标准合同已印制好的选择性条款,购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定3、对于空白部分,不能由出卖人预先填好内容,然后要求买受人全盘接受,这是非常不合理的正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致4、对于双方不能协商一致的条款,应当做好记录,由双方签字确认,
这是双方不能协商一致的书面凭证,如果买卖不成,购房者可据此索回定金和已付房款
至于合同约定的付款方式,目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款如果采取的是现金支付方式,建议购房者尽量减少首期房款的金额,待办理商品房备案登记手续之后,再支付大部分房款,同时留一部分购房款待办妥房产证后支付,这才能最大限度的保护自身的权益如果采取的是按揭付款方式,为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子,而且连定金和首期都退不了,建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：1、合同继续履行,但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的,另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由,双方均可以请求解除合同,出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人,并按银行同期贷款利率支付相应的利息”
六、 明确交楼标准
目前标准 购房合同中的交楼标准有三种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格购房者选择第2、3项交楼标准是比较理想的,但这两项交楼标准要求比较高,尤其是第2项交楼标准要求最高目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准,同时选择该标准的收楼时间相对比较长,所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准而选择第1项收楼标准则含义不明确,验收合格有很多种,如竣工验收合格,规划验收合格,消防验收合格等,这就会产生很多争议建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续”我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度,而该制度规定的验收项目比较多,要求比较严格,能保障购房者的利益
七、 慎签补充协议
目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议,让购房者签字而这些补充协议绝大部分是霸王条款,对购房者非常苛刻因此,购房者须慎之又慎,千万不要轻易在补充协议上签字理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议,或者干脆不签补充协议
八、 另签物管协议
现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时,一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定但是签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家,是否具有相应资质,物业管理费用是多少,如果购房者确认了该合同条款,就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》,也确认了物业管理收费项目、金额,使购房者陷入非常被动的境地建议签约时明确物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质,物业管理的收费,并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致
九、 拒交不合理收费
目前商品房买卖中,购房者应当缴纳契税、印花税等,购房者应当按法律规定缴纳而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用,如果开发商强制收取,则属乱收费,购房者有权拒绝
十、 把好收楼关
1、 查看“三书一证一表”：收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,简称“三书一证一表”如果开发商不能提供,购房者有权拒绝收楼
2、 看楼验楼购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收,如果发现问题或有不满意的地方,可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见如对楼房基本满意,则在《收楼表》中签字确认
买房是老百姓一生中很重要的事情,为了确保交易安全,建议买楼时请律师陪同,这样付出的费用不多却可以省心省力,尽可能避开开发商通过霸王条款所设定的合同陷阱
买房合同注意事项_买房注意事项来源：
下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项,包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续,希望能够对你有帮助．
一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意,想签就签,它的成立和有效必须具备一定的条件按我国现行房地产交易有关规则,商品房买卖合同成立需具备以下条件：
第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋
第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖合同
第三,房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前,其房屋买卖不能成立任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同
第四,房屋买卖合同的内容必须合法通过划拨取得的国有土地使用权,其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后,才能签订合同
第五,房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本
第六,以下七种房屋不得形成买卖合同1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明的；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护的房屋；5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；6、单位擅自购买的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的
二、签订合同要注意哪些问题
作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？
第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等这是买房能否办产权证的关键
第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎
第三,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况一旦发生此种情况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事
第四,一定要分清房屋暂测和实测面积对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后,才能避免上当
第五,一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难
第六,一定要认准交房日期是否确定资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任
第七,在签订房屋买卖合同时,最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本,以减少一些不必要的损失
三、违反合同的责任如何划分
按目前合同条款内容来看,购房者特别要掌握以下四点：
第一,未按合同期限交房或购房人未按合同期限付款,违约责任如何处理未按期交房或未按期支付房款,均属违约行为,违约金数额应在合同中约定,合同中未作约定的,按规定的标准确定金额,如是开发商的过错造成未在合同约定时间内交付房屋的,开发商向购房者支付的违约金为已收取的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍如是购房者的过错致使未在约定的时间内支付购房款的,购房人向开发商支付的违约金为逾期支
付的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍
第二,开发商未经预购房人同意擅自变更合同中所确定的设计等,应承担的责任未经预购房人同意,开发商变更预售房屋设计或任意调换楼层、房型的,预购房人有权解除预售合同,并由开发商承担违约责任,预购房人不要求解除合同的,亦可依据预售合同的约定要求开发商承担违约责任
第三,开发商“一屋多售”多签合同,应承担的责任开发商就同一房屋与第三人签订买卖合同情况发生后,开发商应当按照购房者办理房屋交易过户手续的先后顺序履行合同对无过错的第三方造成的损失,由开发商承担赔偿责任
第四,新建房屋买卖转让的保修责任的确定新建房屋转让后,转让人应当对新建房屋承担保修责任,根据建设部规定,屋面漏水保修三年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道等渗漏保修一年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年；地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏,保修一年；卫生洁具保修一年；灯具、电器开关保修半年；供热、供冷系统和设备保修一年
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