第二章 房地产经营的基本运作

的经营.三是消费过程的经营

房地产经营可分成三个基本环节:一是生产过程的经营.二是流通过程

第一节 房地产经营的基本经济活动

无论是新区开发,还是旧城改建都实行｀统一规划.合理布局.综合开发.配套建设＇

城市建设用地.无论是收回国有土地或是征用集体所有土地,一般需按如下程序进行工作 1申请选址 2制订方案 3申请批准 4发布用地通告 5签订补偿 6发证

对旧城改建.主要有拆迁安置和改建新建两个方面

城市土地使用权的出让.也称土地批租.是指国家以土地所有者的身份.

将土地使用权在一定年限内让给土地使用者,土地使用者则向国家支付土地使用权出让金的一种交易行为

城市土地使用权的出让,由当地市.县人民政府依据城市规划.法规和一定的法律程序,统一组织,有计划.有步骤地进行

1990年5月19日国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1995年1月1日起施行的《中华人民共

和国城市房地产管理法》

城市土地使用权的转让,是指土地使用者将土地使用权再转移的交易行为.包括出售.交换和赠与等方式

房屋出售:是指房产所有人将房屋作为商品卖给购买者,房屋所有权归购买者的一种交易行为

房屋是一种特殊商品.即是不动产

房屋租赁:是指房屋所有人或经营者,通过房屋出租,收取租金,把房屋

的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为

房地产抵押:是指房地产抵押人以房屋所有权使用权的契约作为还款

保证,取得贷款,并按期偿还息

房地产典当:是指产权所有人,或称出典人,将其房地产以商品的一定

价格(典价或典金)和一定的期限(典期)交给承典人,使出典人获得一笔贷款金额,而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权

房屋互换:是指房屋使用人之间,根据各自需要,按照有关法规,以房屋

互换为主,货币偿为辅的一种以房换房的交易行为

房地产人股：是指以房地产作为资本，与他人合资合作参与其他经营

活动，房地产入股参与其他经营活动，对房地产企业来说，能以一业为主，开展多种经营，对房屋所有权人来说，可能获得更多的经济效益

房屋修缮：是指为了维护房屋的正常使用功能，在房屋使用过程中，

对房屋及房屋设备所进行的维护与修理。

城市物业管理的基本任务是调动管.住.用各方面的积极因素.管好.用

好.维护好房屋及其设备,延长其使用寿命,确保用户安全.同时.运用经济手段管好物业,降低消耗,提高管理水平和服务质量,最大限度地满足用户需要

第二节 房地产开发经营运作

协议出让方式：是指政府作为土地出让方与受让方，就用地条件及价

款进行磋商，达成有偿出让土地使用权的一致协议。这种出让方式由于不利于公平竞争，不利于形成公开.公平.透明.公正的市场环境,是不值得提倡的方式

招标出让:是指政府作为土地出让方,向多方土地使用者发出投标邀请,

通过各投标者标书的竞争,择优确定土地使用权受让人的方式

公开拍卖土地使用权:是指在指定的时间.地点.利用公开场合,由土地

管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让

土地使用权转让的条件

(1) 只有国家出让的土地使用权才能转让

(2) 只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让 (3) 土地使用权转让应当签订合同

(4) 土地使用权转让必须办理过户登记手续 土地使用权转让的原则

(1)｀认地不认人＇的原则 (2)房地产不可分的原则 (3)房地产效益不可损的原则

城市房产开发经营:是指房产发展商对城市房屋及各类建筑物.构造物

的兴建与经营即发展商按城市规划要求,有计划地进行各项工程建设的一项综合性生产经营活动

招标类型

(1) 工程总承包招标 (2) 建设项目阶段招标 (3) 专项招标 招标方式 (1) 公开招标 (2) 邀请招标 (3) 协议招标

工程项目招标的工作程序如下 (1) 选择招标方式 (2) 编制招标文件 (3) 编制标底 (4) 投标资格审查 (5) 组织现场勘察 (6) 报送标书 (7) 开标.评标和决标

(8) 签订承包合同

工程项目管理:是指开发公司对各施工单位在施工过程中的综合管理 开发公司对工程项目组织管理的主要职能可概括为如下 1项目地盘管理 2工程质量监督 3工程验收与交用

第三节 房地产交易经营运作 购房的主要程序 1. 确认资格

2. 签订房屋买卖合同 3. 付款成交 4. 房地产过户 抵押权的设定

房地产抵押时，抵押的房产必须经抵押权人认可，抵押人提供抵押的房产必须是归其所有的，房屋坐落的土地也是归其使用的，设定抵押权时，房产应连同该房屋坐落地的土地使用权同时抵押。 在设定抵押权时，应考虑以下几点

（1） 在设定抵押权时，抵押当事人双方应对抵押的房产进行估价，其

抵押和抵押贷款的数额，由双主当事人商定

（2） 依法应登记而未登记的房产，或存在产权争议的房产不得设定抵

押权

（3） 多人共有的房产设定抵押权时，需征得其他房产共有人的书面同

意

（4） 抵押人就其出租，发包的房产设定抵押权时，需书面通知承租人，

承包 ，原租凭，承包合同应依法变更出租人，发包人

（5） 原出租的房产，租赁期满，房产所有权自动转到承租人一方的房

产，不得以其设定抵押权

抵押房产的占有，保管，一般应遵循下列原则

（1） 抵押的房产由抵押人占有，抵押房产的房契与其他证明文件交抵

押权人收管

（2） 同一房产设定数个抵押权时，房地产所有证及其他证明文件，归

第一顺序抵押权人保管

（3） 抵押房产需要保险时，由抵押人向抵押房产所在地的保险机构投

保，并将保险单交给抵押权人收管

（4） 出售，赠与抵押房产时，必须取得抵押权人的书面同意。并明确

偿还借款本金和利息的责任与方式

（5） 抵押权人出租，发包抵押的房产时，应当取得抵押人的同意 房屋互换的主要程序如下 （1） 换房申请 （2） 换房证明 （3） 互换房的价格评估 （4） 签订换房协议 （5） 房地产过户