论城市综合体的建设与开发_以杭州创新创业新天地综合体开发为例

论城市综合体的建设与开发

———以杭州创新创业新天地综合体开发为例

侯显夫（杭州新天地集团有限公司浙江杭州310007）高燕（杭州市国内经济合作办公室浙江杭州310012）

摘要：本文在探讨城市综合体建设的概念、特点、背景的基础上，结合杭州创新创业新天地城市综合体建设的实践，提

出城市综合体建设应注重科学规划、功能集成、地上地下互动、交通有机集散、特色化景观设计和文化遗产保护等原则。

Abstract:Thisarticleindiscussestheurbancomplexcompoundconstructiontheconcept,thecharacteristic,inthebackgroundfoundation,unifiesHangzhoutoinnovatestartsanundertakingthenewworldcitycomplexcompoundconstructionpractice,pro-posedthattheurbancomplexcompoundconstructionshouldpaygreatattentionprinciplesandsoonscienceplan,functioninte-gration,groundundergroundinteractive,transportationorganiccollectionanddistribution,characteristiclandscapedesignandcul-turalheritageprotection.

关键词：城市综合体创新创业新天地规划特点启示

Keywords:Theurbancomplexcompoundinnovationstartsanundertakingthenewworldplancharacteristicenlightenment

【中图分类号】F2

【文献标识码】A

【文章编号】1004-7069（2009）-05-00-03

一、时代呼唤杭州发展城市综合体

为了更好地理解城市综合体建设的重要意义，首先要了解城市综合体的概念以及发展背景。

结束，形成了商贸与文化娱乐相结合的街段，这里有都城最大的娱——北瓦，日夜表演杂剧、傀儡戏、杂技、影戏、说书等多种乐中心—戏艺，每天有数千市民在这里游乐休闲，可以说是当时著名的城市综合体，其繁华程度在马可波罗游记中有所描述；而形成于唐、经过五代吴越、发展于南宋、兴盛于明朝的杭州河坊街，当年这里分布着孔凤春香粉店、宓大昌旱烟店、万隆南肉火腿店、天香斋茶食糖果店、张允升百货店、方裕和南北货商店、瓮隆盛茶号等著名的老字号，无论是居家生活的杭州人，还是匆匆而过的外地游客，这里是他们首选的购物场所。最值得一提的是富可敌国的红顶商人胡雪岩在这里建起了与北京\"同仁堂\"遥相呼应的“胡庆余堂”中药房；在鼎盛时期集成了药店、茶楼、游玩、吃饭等业态，也是杭州城市综合体的鼻祖之一。

由此观之，历经千年沧桑与经受几度风雨以后，杭州重新发展城市综合体，是杭州造城史上的凤凰涅磐与理性回归。

二、新天地城市综合体的规划背景、建设目标与规划过程现代城市的竞争，在某种程度上是城市综合体的竞争。城市品位的提高，必须考虑市民居住、城市交通、商业氛围、都市工业等诸多因素的有机统一，以有效地提高市民的生活质量，改善投资环境，增强杭州的综合竞争力，为今后城市的进一步发展创造有利的条件。面对这些城市发展的新问题、新动向，杭州、市远瞩、审时度势地提出建设城市综合体。

根据规划，杭州的远期目标计划建100座城市综合体，近期计划建设的市区城市综合体除了新天地以外，还有杭联热电城市综合体、东站广场综合体、运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、“西溪天堂”综合体等，这些综合体象一颗颗珍珠，散落在大学城、交通枢纽中心、下城北部等地，引领着杭州产业结构升级与城市功能提升。

新天地城市综合体的规划建设主体是由杭州市工业资产经营投资集团投资的杭州新天地集团，本着“工业遗存形成特色、多元业态促进繁荣、生态商业和谐发展、商业商务良性互动”的规划原则，新天地城市综合体占地面积为56.76公顷，总建筑面积为

1、城市综合体的概念、特点与背景

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的四项及四项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

一般而言，城市综合体具有建筑体量大、物业类型多、交通网络好、生态景观优、各类设施全等特点。特别是，如此大体量的城市综合体不是各类物业、各类建筑、各种功能的简单堆砌、叠加，而是对各种功能、各种业态科学搭配、优化组合、有机集成的产物。

2、发展城市综合体是杭州城市发展的必然产物

城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度，在聚集体的核心部分就会出现这样一种综合形态，由此，杭州城市综合体的产生与发展是杭州社会经济发展、城市有机更新、杭州产业结构升级的客观要求，也是提升城市核心竞争力的必然要求，更是打造和谐社会、共建共享生活品质之城的必然要求。

3、发展城市综合体是杭州城市发展的理性回归

如前所述，城市综合体简言之就是各种功能吃喝玩乐、衣食住行的有机集成。以此分析，南宋时期杭州的御街与明清时期的河坊街均是当时的城市综合体，也是现代城市综合体的雏形，她充分体现了古人天人合一、和谐自然的造城理念。

南宋御街的两旁集中了数万家商铺，临安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段从万松岭到鼓楼，是临安的政治中心，靠近皇宫、朝廷中枢机关，皇亲国戚、文武百官集中，消费与购买力最强，因此，这里的店铺大多经营金银珍宝等高档奢侈品；第二段从鼓楼到众安桥，以羊坝头，官巷口为中心，是当时的商业中心，经营日常生活用品，据《梦梁录》载，这里名店、老店云集，有名可查的多达120多家；最后一段从众安桥至武林路、凤起路口

115.65万平米，总投资将近100亿，其占地面积、总建筑面积均大

于国际著名的位于日本东京的六本木业综合体；其占地面积、建筑面积与投资额也大于国内著名的城市综合体例如深圳华润中心、

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2009年第5期

根据戴德梁行的商业地产策划报告，新天地城市综合体的

各种物业类型与物业体量为：总建筑面积为116万平米，共有大型商业（占17%，包括大型购物中心、百货大楼）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括滨水步行街、品质生活步行街）、商务办公（占35%，甲级与乙级办公楼）、总部园区—独栋生态办公楼（占

东莞第一国际与上海新天地项目，因此，建成以后必将对杭州城市建设产生积极的影响。新天地的规划建设目标是：新型城市综合体的标杆、商业商务次中心与杭州城北新地标。

随着认识的深化与研究的深入，新天地项目的功能定位经历了一段发展与创新的历程，一开始定位是杭州科技城，计划统一入驻引进的名所大院；后来根据城市设计方案，功能定位于商业商务次中心，最后根据、市关于杭州城市发展战略的总体要求和戴德梁行的发展策略研究，定位于商业商务次中心、新型城市综合体，并且又将包括工业遗存在内的将近30万平米的建筑面积划定为创意产业区。

三、新天地城市综合体的规划特点

鉴于新天地项目的特殊性，其规划过程具有科学统筹规划、功能有机集成、地上地下互动、景观特色明显四个特征：

15%）、休闲娱乐（占2%，包括大型影视中心、大型演艺吧等）、高星

级酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等业态，这八种不同的物业之间精心设计地上与地下交通网络与步行路线，确保各种物业功能整合为一个整体。

3、地上地下互动

新天地城市综合体处于杭城的中心地段，规划起点高、投资强度大，因此，有必要统筹考虑地下空间的开发与利用。为了避免地下空间的重复建设与盲目建设所造成的浪费，同时，也为了科学地规划有效地利用地下空间，新天地邀请了上海市政设计总院进行地下空间的规划，根据地块区位优势、地面开发强度、人防工程的要求以及今后发展规划等因素以确定地下空间的合理开发体量，同时，综合统筹开发时序，做到地上地下互动、统筹考虑，以节省开发时间和节约开发成本。

根据规划，新天地地下空间开发体量为38.95万平米，呈“T”型地下公共服务空间，靠近西边的东新东路由于商业价值较高，每个地块整体开发，不同的地块之间由地下人行与车行通道连成一片，构成“T型”的一横；靠近东文路东西向的城市工业公园地下亦成片开发，构成“T型”的一竖，局部商业价值最高的区域规划建设地下二层，其中地面一层作为商业，地下二层作为停车位，在城市工业公园西侧规划地下公共空间环路，连通地下一层与二层，确保交通顺畅。

1、科学统筹规划

首先，由于城市综合体体量巨大、投资巨大、对城市升级作用明显，其一旦建成，或者成为城市发展的败笔，或者成为城市发展的新地标，因此，新天地的规划意义重大、影响深远。

目前，新天地进行了一个调整四个规划。一个调整，根据市集约利用土地“一调两宽两严”的要求，最大限度地调整建筑限高，增加了8%的建筑面积，使土地收益最大化；四个规划，分别是《城市设计规划》———划定开发区域、明确用地性质与功能定位。《项目发展策略研究》———确定物业类型、各种物业的开发体量与配合比例，并且明确了划分19块地进行开发及开发时序。《地下—明确了地下空间的开发体量、空间分布，地空间规划与设计》——

下空间与地上部分怎么互动开发等。《生态景观规划与设计》———充分利用独有的工业元素、水系与自然环境，打造成具有独特风格的城市综合体。目前前三个规划已经完成，后一个规划正在实施，预计到09年上半年完成。新天地城市综合体在市的领导下，科学规划、统筹建设，努力使其成为杭城发展的又一闪光点，成为又一张城市金名片。

4、景观特色明显

要使新天地城市综合体成为杭城北部的新地标、成为杭城的又一张金名片，还必须拥有特殊的、亮丽的景观，这些景观将犹如一颗颗钻石，熠熠生辉，可使杭城增光添彩。

为了避免千区一面，新天地邀请了国际著名的景观公司进行整体景观的策划与设计，在整合、融汇新天地工业元素、水系、自然景观的基础上，打造新天地独特的生态景观。

四、新天地城市综合体规划建设的启示

2、功能有机集成

城市综合体的出现可以追溯到古希腊的广场建筑与古罗马的公共浴场。古希腊的阿索斯（ASSOS）广场，建有神庙与可进行商业活动的长廊，人们从各地聚集到广场，从事商业活动的同时还可以讨论、议事、朗诵与演说。古罗马的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能集成在一起。我国20世纪初的北京东安市场集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等功能于一体，也可算是略具雏形的城市综合体。

1、科学规划是前提

根据市的指示，确定“规划先行”，进行了四个规划，新天地已经完成了三个规划，最后一个由国外著名景观设计公司领衔设计，目前已经紧锣密鼓地在进行之中，预计于2009年上半年前完成。科学规划是做好新天地城市综合体的重要前提，国内外有不少工程由于前期规划不到位、盲目施工而达不到预期规划效果，甚至成为半拉子、烂摊子工程的先例。

1933年国际现代建筑协会讨论并通过了《雅典宪章》，将城市

划分为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调了功能间的性。这些功能分区理念导致了城市发展中贬低高密度、传统街坊和开放空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。同时，使城市和建筑发展偏向单一化（休闲、娱乐、住宿与办公各自分离，制造了不少卧城），这些理念不但没有创造新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市的整体混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。于是，随着社会经济的发展，有机集成了衣食住行各种功能的城市综合体又应运而生，成为当今主要城市核心部分发展的主流建筑形态。

如前所述，综合体是各种功能包括商业办公、休闲娱乐、商务酒店、购物消费等功能的有机集成，而物业类型、物业体量则是功能的最终体现形式，因此，综合体的功能有机集成最终表现为各种物业类型与物业体量的有机集成与科学搭配。

2、功能集成是核心

城市综合体的核心是衣食住行等各种功能的有机集成，而不是简单堆砌。因此，新天地专门邀请了世界著名的戴德梁行开展商业地产发展策略研究，用详实的数据、周密的调研、严谨的分析得出新天地的功能与物业类型，并精心设计了其空间分布，确保各类功能的整合、融汇，以达到良好的整体效果。

3、交通有机集散是基础

城市综合体是个具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、车流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考虑不周，就将成为一座交通堵塞、拥挤混乱的场所，必将严重影响新天

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原始数据，以便系统恢复正常时进行补登。第二等级是服务器当机或某个区域与主干网络中断。这时工作站还能作为单机使用。使用单机来处理业务我们一般只是针对药房划价的应急，在每个药房均备有一台应急工作站，工作站每天会从服务器下载药品数据，当药房的计算机无法登录到服务器时。就启用该应急工作站进行药品划价作。最后是服务器及网络都正常，工作站出现了问题。我们备有几台备用机器，随时可以装上使用。方案制定出来后，应对操作员进行培训，并进行几次预演。有了详尽的方案及周全的人员准备，系统出现故障时操作员与我们便能很好的配合，避免数据丢失或将数据丢失降到最低，从容应付，不至于造成混乱。

三、总结

变更管理流程设计主要考虑下面三个方面：一是变更原因，变更影响，变更紧急度。二是设计以下主要角色：变更请求者，变更受理者，变更审批者，变更实施者，变更管理流程负责人。三是确定变更的主要活动和流程，并建立变更实施管理档案。

2.2医院信息服务流程中问题管理流程设计

建立问题管理流程，把存在的问题的现象，问题的原因，解决方法记录下来，有利于从根本上解决问题，杜绝同样问题的再次发生。采取主动性问题预防措施，从而能消除或减少信息系统中故障的发生，问题管理流程主要考虑：问题的提出，问题的记录，问题的重现，原因的分析，问题的解决五个方面。问题记录必须有规范的格式，从而在解决过程中能得到有效更新和统一认识。提高解决问题的效率。

ITIL可为医院的信息服务流程提供一个客观，严谨，可量化的

标准和规范，引进ITIL管理标准，参考ITIL来规划和制定医院信息系统的基础架构及信息服务管理流程，将医院信息服务管理流程化。使信息部门在处理问题时，变被动为主动，从而确保信息服务流程能为医院的业务运作提供更好的技术和服务支持。提高信息部门的服务效率。

参考文献:

2.3建立医院信息服务流程中配置管理

配置管理是网络系统基础架构控制中心。也是医院信息系统稳定运行的保障。建立统一完整的配置管理流程及管理范围，使配置管理流程成为信息部门的唯一进行配置管理的功能流程。

建立网络主服务器、网络系统、存储、IT设备的基础配置信息库。建立相应的流程机制来更新和保持配置信息的完整性和正确性。

建立突发事故管理流程应急方案应根据事故等级及业务种类

[1]JanVanBon主编，章斌翻译，2005年9月，IT服务管理-基

于ITIL的全球最佳实践

(即子系统)来分别制定，对于门诊、急诊、药房等直接面对患者的前

端工作区更应做得具体严密。第一等级是最高等级的事故，系统整个瘫痪。工作站也无法使用，这时所有的IT作业完全依靠人工。方案应包括人工操作的准备、人工操作如何迅速开展以及如何准备（上接第90页）

地综合体功能的充分发挥。

为了提高新天地的交通疏散力，保持交通顺畅，新天地主要采取了三种技术手段：一是通过专业机构利用先进的交通分析软件对区内道路的路网流量与饱和度进行分析，以确定影响交通有效疏散的瓶颈；二是规划建设地上与地下交通环路，降低瓶颈路网的交通饱和度；三是充分考虑静态交通，在地上部分与地下空间规划建设了大量停车位，共规划地上停车位7500个，地下停车位9200个，使每百米建筑面积停车位达到1.55个，该指标是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的综合运用，经分析研究，可以极大提减轻交通压力，提高交通疏散力。

[2]孙强，左天祖，刘伟。2004年，IT服务管理：概念、理解与实践[3]林东岱，曹天杰，2006年5月，企业信息系统安全—威胁与对策[4]郑少慧。2007年，中华医院信息网络大会。

有的清醒与冷静的头脑，提出要保存三类典型遗产：校园遗产、历史遗产与工业遗存。杭州城市发展，不能忘记城市的根、也“不能忘记回家的路”。

新天地综合体充分理解、尊重了、市对城市改造、地区升级的要求，经过几轮规划设计、召集专家学者反复论证的基础上，在“保存工业遗存、传承工业之魂”的前提下，最终决定保存、修缮原来重机厂的三幢标志性建筑与典型工业元素，并充分运用与演绎这些元素，在中心地带建设城市工业公园，设置具有工业时代特征的景观雕塑。通过运用这些手法，赋予新天地独有的“传承与创新、协作与创业”的灵魂。

总之，在市的正确领导与关心重视下，以新天地为标杆的100个城市综合体的规划建设，在某种意义上是杭州城市发展史上的里程碑，她标志着杭州城市建设已经实现了由单纯依赖单体建筑时代到迈向功能有机集成的城市综合体时代的华丽转身，杭州城市建设从此走进了重视各种物业科学搭配、各种功能有机集成的综合体建设新时代。如果说气势恢弘的钱江新城是书写杭州城建的新辉煌，那么，璀璨光华的新天地建设由此揭开了杭州综合体建设的新篇章。

参考文献：

4、特色化景观设计是关键

国内外著名的城市综合体———例如前述的东京六本木业、巴黎的拉德芳斯、深圳华润中心等，之所以能成为城市的新地标，吸引无数游人前去旅游观光、购物消费，景观无疑也是其中重要的关键因素。

为了避免千城一面，突出新天地的景观特色，新天地从外部观察的整体天际线到内部的生态景观、分区建筑群甚至到单体建筑形态都计划进行精心设计。为了整合区内的工业元素（火车头、烟囱等）、老厂房、工业公园、步行街与绿地等，已经专门邀请了国际著名的景观设计公司进行规划设计，通过这些景观规划，将新天地打造成为具有浓郁江南水乡特色、时间与空间结合、历史与文化交融的创新都市综合体，成为杭州北部的新地标。

[1]龙固新，大型都市综合体开发研究与实践[M].南京：东南大

学出版社，2005：10-200；

[2]朱连庆.大型商业地产定位与策划[M].上海：学林出版社，2006：10-300

[3]杭州创新创业新天地项目发展策略研究报告戴德梁行编辑[4]杭州创新创业新天地地下空间规划与设计上海市政设计

总院编辑

5、人文遗产是灵魂

一个城市犹如一个具有生命力的人，拥有她的过去、现在与未来。现代化绝不是抛弃历史，相反是尊重传统、尊重历史，抛弃历史就是抛弃未来。一个人失去记忆就是痴呆，一个城市失去记忆就是自我毁灭。面对中国城市化进程迅速变迁与快速发展的契机、城市形态多样化与本土化面临的挑战，杭州、市始终保持了应

[5]张大亮，范晓屏，戚译.营销管理[M].北京：科学出版社，2002：20-40

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