团口言窗裂黑琦编辑潇H从1984年国贸大厦的建设以三天“一一层楼缔造出全国知名的深圳速度“””，到1987年敲出建国品牌以来有偿转让国有土地使用权的动地槌再到孕育出万科中海金地招商等全国性地产深圳早早就以其大胆创新的发展模式成为了全国房地产行业争相模仿学习的对象在过去的二十多年里这座以改革著称的城市为全国订立了多不胜数的标杆：最早推出的社，、、、……。“”，区理念优质的物业管理多样的营销创意不断革新的产品设计、、、。深圳房地产市场十年口D1998~，Tzll1)有限公司研究部戴德梁行房地产顾问(深~10住房福利制度的结束在此后。1998至“2008的10年里”。年月．中国工商银行全国的个人住房贷款余额为2418亿元比，，深圳市房地产行业可谓经历了其发展最为迅速的黄金十年1997年末的62亿元增长了38倍信贷政策对个人买房的促进作用一可见斑。■深圳房地产的黄金十年“\"与此同时城市规划和发展对于房地产市场也产生了巨大的促，第一阶段：(1998年一2002年)房地产行业逐步市场化规范化、一进作用。1998年包括市民中心图书馆音乐厅少年宫电视中心、、、、、1998年对深圳房地产乃至中国房地产都是十分关键的年国，水晶岛地铁试验站在内的六大重点工程的同时开工宣告了福田中心区建设的全面实施；而后随着市民中心和会展中心的落成被称，，务院发布的《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》决定自当年起停止住房实物分配并提出加快实现住房商品化，，为十三姐妹的写字楼在中心区如雨后舂笋崛起在人们面前在此“”。从此中国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。带动之下深圳的写字楼市场得到了快速的发展：1999年开始深圳．，，住房成为了新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点从市场数据上看深圳市商品房住宅的总销售面积迅速从，市写字楼新施工面积就大幅增加而福田区的新施工面积每年占了，1998年的372万．全市的50％以上并且在其后的几年时间里福田区每年的写字楼竣，平方米大幅上升到1999年的492万平方米同比增幅达到32。26％。工面积一直大幅领先传统的商务区，—罗湖区。与此同时在深圳，住房商品化不断推进的同时作为房地产的根基土地市场也迎来，，市房地产行业逐步发展的过程中不断磨练的本地开发商诸如万科金地华侨城等也快速地成长起来并拥有了、、一了重大的变革：2001年深圳市政府发布《深圳市土地交易市场管理定的市场号召力。规定》再次明确：凡经营性营利性项目用地“，、一律以招拍挂方式在2002第二阶段：(2002年1998一2005年)房地产市场稳步前进，土地交易市场公开出让“”，这也成为继首次有偿转让土地使用权后”年以后．深圳市住宅的供应经历连续几年的快速增长．土地使用制度上的第二次革命，对于此后房地产业的快速规范发。年批注预售面积达到了96142万平方米的高峰，随后市场陆|义展和土地的有效利用都产生积极窟1997，续暴露出来的房价和供应结构不合理的问题令房地产再次成为了社会关注的焦点。年亚洲金融危机爆发也正是在亚洲金融危机的影响下。，2003年的非典并未对深圳房地产市场构成大的“”，．国家为了刺激国内消费需求于，1999年进～步放宽了住房信贷在．打击成交量继续上升住宅新房成交达到，812万平方米；而之后的这个过程中房地产行业对拉动内需和重振国民经济都发挥了十分重要的作用，。宏观调控则是为该阶段房地产市场的稳定发展起到积极作用：为遏制房价陕速上涨的苗头、1999年人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指，，规范市场，2004年国家通过收紧信贷和土，导意见》鼓励商业银行加大住房信贷在年度信贷计划中的比例并且以后要逐年递增；其后又将个人住房贷款最长期限从，地供应两个方面对房地产市场进行宏观调控，2004年深圳市土地供20年延长应面积开始出现下降而土地供应的减少也直接导致了物业市场其到30年大大减少了人们按揭购房时的还款压力并对购买住房的，，后供应的减少；进入2005，年宏观调控的力度进，一步加大调控转。。贷款的比例上限提升到80％，减轻了购房的首次投入成本个人按，一向供给与需求双向调整并以调控需求和规范市场为主包括其后出台的国八条“”，揭贷款买房逐渐成为了老百姓逐渐接受的个消费模式截至。2002深圳本地的禁筹令等“”。在此阶段的深圳地产虽107然历经诸多的曲折仍然是稳步而有序地发展整体房价和成交量，，包括：多次调高存款准备金率收缩信贷加息提高第二套住房首、、、保持稳步向上。付比例等年，。在信贷调控的直接影响下．深圳房地产市场出现变。2002年至2005也是深圳的房地产开发企业理性发展的阶局销售市场明显降温的同时价格上涨的势头也逐步被遏制，，07段。此间深圳的大部分房地产开发企业并没有大规模囤地或者借，，年下半年开始销售量下降销售均价增速放缓；二手市场成交量的大幅减少直接打击到部分行业内企业的经营天置业事件市场的信心进”，一助杠杆疯狂扩张包括万科中海等在内的知名开发企业都纷纷退、，11月更是发生了“中出天价争夺土地的竞争而是选择通过在品牌价值土地经营产“”，、、步受到打击；二手市场的量价齐跌也，品规格营销模式物业管理等方面的自我提升进行良眭的市场竞、、连锁影响了一手市场随后深圳住宅销售价格开始出现下调销售。，争。立足本地市场的同时深圳房地产企业越来越多地进入到全国，一面积也明显减少进入2008。市场他们大多都拥有，，个共同特点：无论企业本身土地资源储备“”“年深圳楼市持续2007年末的低迷状态在信贷收缩，。的多少其自身的发展都在很大程度上摆脱了资源依赖型的商业模式而是进入以品牌塑造产品升级和资源优化为特征的市场战，等调控措施的合力作用下2007。，进入20(38年的深圳住宅市场延续了——、年来f匀调整状态房价持续下行而销量也难见起色一前三个，略型发展阶段”。季度深圳手商品住宅累计销售面积较2007年同期减少46％仅为。第三阶段：(2005年控力度加大2007年中)房地产市场快速上升宏观调，241万平方米；二手住宅销售面积也同比减少67％为257万平方米虽然国家出台多项调控措施给房地产市场降温深圳市的房价仍然出现了快速的上涨2000，，但是2005年一一十年发展给我们三大启示启示一2005年全市住宅均价改：年到．2004。年每年小于5％的升幅，在高档住宅带领之下同比上，体制的改革对行业的推动力是巨大的政策的变革或。，涨了1738％2006年以后深圳房地产市场持续高速运行政府以抑，为行业发展营造出良好的环境求。而经济则切实影响市场的有效需比如：1997年的亚洲金融危机的间接影响也抑制了深圳房地产，制房价的过陕上涨为首要目标阶段重点对楼市进行调控失衡．频频出台房地产市场调控政策分，市场的发展当1997年的深圳逐渐步入一一个房价上升周期时香港，，。2006年国家重点针对房地产产业结构，人在深圳置业构成市场需求的“”个重要组成部分但是金融危机的，出台了包括国六条、九部委十五条(90／70)等调控政策加强，了对房地产前期土地及政府规划的监控和对住房供应结构的调整冲击使得大部分的香港炒家无力北上深圳入市这也导致本应进房地产市场进入了入陕车道的深圳『m”一个房价和市场规模的相对等而其中以，“90／70。”政策引起反响最为强烈并对全国房地产市场，稳定发展的阶段。造成深远影响但由于90／70项目上市时间的原因政策的影响力，“启示二：政策效果的滞后性令市场呈现出政府越调控房价越“，并没有在实施当年对市场产生立竿见影的效果其对供应结构的”，上涨的现象但这”，一现象是短暂的。影响直到2007年下半年才开始逐步浮现。启示三：过热的市场必然会面临更加严厉的调控，。席卷全球的另一方面在调控政策的影响下商品住宅用地供应持续减少，，金融危机在影响经济走向的同时，更令整个房地产市场雪上加霜：因而2005年以后商品住宅的供应也连续三年出现下降积从2005一，批准预售面。楼市下行的状况和个人实际收入及未来收入预期的变化迫使住宅消费者在购买决策方面更加谨慎住宅交易市场观望氛围加重，年711万平方米路减少到2007年的589万平方米在，。供应的减少和需求持续旺盛的共同作用下深圳的房价持续陕速地上涨深圳。一此一．尽管2007年底前在政府，一系列的积极调控政策和开发企业进一平方米到了2005手房在2004年末的均价为5997元／，，步促销让利的刺激下压抑年之久的住宅需求得以释放令住，。平方米年达到7040元／年更加飙升到13369而2006年则上升到，9230一元／平方米2007，宅销售面积自2008年底开始逐步增加“，尽管市场交易量呈现回暖”于此同时由于平方米；元／手房供应不足而的势头但外围经济环境不断恶化的阴影以及本地经济前景的不明朗依然笼罩着整个房地产市场。无法满足的需求逐渐外溢到二手房市场上：深圳市二手住宅交易面积从20062005年596万平方米上升到2007一年的931万平方米。，并于整体国民经济的发展情况仍然是左右深圳房地产市场走向的关键因素．年开始出现二手房交易面积超过一手房的现象第四阶段：(2007年中至今)深圳房地产市场进入调整阶段2007。尽管房地产市场仍然受到外围经济环境恶化的负面影，年上半年国家着重调整房地产市场秩序深圳市也针对，，房地产市场采取了、一系列严厉措施：包括深圳房地产市场十大整治“”响我们仍然相信当刺激经济政策在2009年下半年逐渐开始显现其效力的时候经济发展的前景也将逐渐的明朗化在各个行业经，，措施深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案等；限外令的出台则加强了对外资开发投资的限制致使来自港台及其它地区的境，历了一轮危机和转型后开始步入稳步发展的时候来自企业和个人，生释放对于物业的稳定需求也将得到理【。届时经历了深度调整的，外投资客在深投资受限外资需求也骤然减少，。深圳房地产市场有望随着刚性需求的逐步释放而回复平稳发展的，2007年7月以后房地产市场调控主要侧重于金融政策方面，状态调整中企稳有望成为2009深圳楼市的主调“，，，。置108