业主(甲方)如何管控变更

业主(甲方)如何管控变更

作者：蔡禹

来源：《城市建设理论研究》2012年第29期

中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：

摘要：工程项目管理在项目开发的过程中“变更” 是少不了的, 建设项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而变更的发生是必然的，也是符合事物发展规律的。 既然如此，我们该怎么做才能使变更在“变”与“不变”之间达成平衡呢，那我们通过一个典型的建设项目全生命周期来了解一下。

关键词：成本控制 产品定位 标准层 成本管理 施工图审查

做工程项目管理的人都知道，在项目开发的过程中，有一样东西少不了，就是“变更”；在项目成本控制环节中，有一样东西很重要，还是“变更”， 变更的确是一个让人头痛心烦的事情，听说过一个真实的故事：

“一位房地产企业的老总在被变更、签证带来的一系列问题深深刺激后，在高层工作例会上拍案怒斥：“你们，每个项目经理都必须给我签军令状，每月变更单不得超过3张，上下浮动不超过10%……做不到就走人……我不相信这么个东西怎么就管不好……！” 当然，最终他的愿望并没有实现，这其实是意料之中的事情，因为他要控制的并不是“变更单”的张数！

建设项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而变更的发生是必然的，也是符合事物发展规律的。合理的变更也从一定的层面上提供了项目开发过程中弹性应对的可能，类似上述故事靠行政命令显然是走不通的。

既然如此，我们该怎么做才能使变更在“变”与“不变”之间达成平衡——既让变更合理的发生，又能控制由于变更带的诸多烦恼呢？ 我们来看看一个典型的建设项目全生命周期：

项目策划（产品定位）→前期设计（图纸）→施工招标→现场实施→竣工验收→移交物业（使用）

在这个周期内的任意一个阶段，都有可能发生变更，而且，发生变更的原因越是前端的，变更所要付出的代价就越大，基于此，要做好变更的成本控制，关注点和工作重心都要尽量前置。

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一、变更的界定及分类 ：

在实际工作中，变更可分为两种形式，一是设计变更；二是现场签证，在项目实施过程中大部分的变更均为设计变更，占变更总量的70-80%，因此做好前期设计工作是控制变更发生的关键因素。

二、设计变更的的原因主要有： 1、建设单位提出：

建设单位常常会因为在施工过程中发现施工出来的部位、部件没有达到预期效果提出设计变更；有时候会因为住户和使用单位要求而提出设计变更；有时候还会因为地址条件、天气、意外事故等原因提出设计变更，从而保证施工顺利完成。 2、施工单位提出设计变更

施工单位会以施工不便，材料买不到，天气影响甚至还可以替建设单位省钱等原因提出设计变更要求；施工单位还可能因为施工失误而提出设计变更请求，以便完成建设任务。 3、设计单位提出设计变更

原设计图纸错漏、现设计不能满足现场施工、工艺和规范要求。 4、监理、勘察等单位提出的设计变更

有时监理单位也会提出一些设计变更，勘察会在施工过程中因为出现了原勘察未发现的问题提出变更请求 5、其他单位提出：

在施工过程中一般会有多个施工单位参与施工，因此有可能发生专业冲突与碰撞的现象，这是为了便于施工，一些施工单位会提出本专业或其它专业的设计变更请求。 三、如何减少施工过程中的设计变更

1、制定合理工期，按客观规律办事，避免为了赶工期而违背项目管理的客观规律，而使项目做成边设计，边施工，边整改的”三边”工程。

2、提前做好方案、初步设计施工图审查及消防审核的报批工作，避免由于前期手续不齐全而提前进行招标，这样会增加设计变更的风险，不利于变更的控制。

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3、项目开发前期的产品定位异常重要，市场调研工作一定要做足做细做到位，充分满足使用功能，避免出现因市场定位不准确造成后期变更量大幅增加，我们在进行产品定位过程中因充分咨询和听取物业经营单位和使用单位建议。

4、一旦项目开始实施，就要抓好开发计划、把控好开发节奏，尽量不要“拖沓”，也拒绝对产品开发定位的随意更改；毕竟我们前期工作做得再细，我们对市场的预判和认识也是有限的，时间就是金钱。

5、要给与设计单位充足的时间，便于他们完成满足施工要求的图纸。图纸要达到规范规定的设计深度和施工要求。

6、建立施工图审查机制 ，一方面要提交给图纸审查单位审图，满足相关部门要求，取得图纸审查合格证；此外为加强设计管理，减少工程实施过程中的设计变更，还要加强公司内部封闭式单专业图审、多专业交互图审，外部专家审+施工单位审+监理审+物业咨询顾问审，以内为主外为辅。

7、做好施工前设计交底工作，在施工前组织施工单位、监理单位和设计单位进行设计交底，把一些施工难点，相互冲突的地方在施工前提出来，并拟定解决方案。 8、加强施工现场管理，避免因为施工单位施工失误而进行的设计变更。

9、在建设项目开发的“漫长”周期中，变更的发生是不可避免的，既然如此，那么发生以后，第一时间要考虑的就是在“合同”中，双方对变更的发生是如何约定的！这个约定至关重要，这个“约定”是使我们对变更进行成本控制要把的最后一道关， 鉴于此，我们在合同签署之时，就要对各种“可能”做好周全考虑 10、 确定样板

1）提前确定材料样板及工程样板，减少材料变化引起的价格重新确认；

2）提早进行工程标准层的施工，对工程标准层做实施标准确认：当单体主体封顶后，第一时间进行标准层施工；当砌体、开关插座位置、给水表阀位置、排水水管位、暖气片位置、燃气管及表位确定后，再组织设计、营销、工程人员分别进行样板间评审。设计人员对照现场实体，很直观的对使用功能、合理性进行评审。营销人员针对实体与销售交付标准进行评审。工程人员对工程质量进行审评，以此作为工程质量样板。全部评审合格后，由设计部门统一对提出的问题和需要变更的内容统一归类并发变更，这样再开始大面积的施工，几乎就不存在由于设计变更引起的返工成本了。

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前面讲了很多，其实，除了这些外，健全的制度、高度的责任心、强有力的执行力、合理的计划和时间的安排才是对变更进行有效的成本控制的更有力的保证。

另外，建立科学的成本管理体系，变更与合同对应，一单一算、一月一结，并将变更引起的异常成本动态反映到成本月（季）报中，使管理层和业务层及时了解由于变更引的成本增减，提高全员对变更成本的管控意识。成本管理部门也要定期组织总结、分析变更发生的原因，并有针对性的制定一些制度和政策进行控制和考核，都是对项目开发建设过程中设计变更（广义的）成本进行有效控制的思路和方法。