考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 A：获利能力分析 B：盈亏平衡分析 C：市场状况分析 D：定性风险分析 E：借款合同
2、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其__的特性。 A．不可移动性 B．用途多样 C．相互影响 D．易受限制
3、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。 A．估价时点 B．成交日期 C．交易登记 D．合同签署
4、住房公积金汇缴年度为。
A：本年7月1日至下年6月30日 B：上年7月1日至下年6月30日 C：上年7月1日至当年6月30日 D：当年1月1日至当年12月31日 E：执行层的组织协调 5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、房地产估价师续期注册的有效期为__年。 A．一 B．二 C．三 D．四
7、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。 A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国农村土地承包法》 E：房地产估价机构必须加盖公章
8、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。 A．信用贷款 B．透支贷款 C．直接融资 D．间接融资
9、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。 A．房地产平均价格 B．房地产中位数价格 C．房地产价格指数 D．房地产同质价格
10、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。 A．项目策划
B．项目方案的设计 C．可行性研究 D．成本收益分析
11、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。 A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24
12、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。 A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10
13、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%
14、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途
等內容发生变更而进行的登记，属于。 A：土地初始登记 B：土地变更登记 C：土地总登记 D：土地注销登记 E：执行层的组织协调
15、房地产估价师执业资格考试，由负责。 A：住房和城乡建设部
B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门 C：国务院建设行政主管部门 D：国务院人事主管部门 E：执行层的组织协调
16、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。 A．估算开发成本 B．选择最佳用途
C．确定最佳开发利用方式
D．估算房地产开发完成后的价值
17、下列关于投资函数，表述不正确的是。
A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额
B：资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率 C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素 D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的 E：执行层的组织协调
18、施工单位签署质量合格的文件上，必须有__的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师
D．注册监理工程师
19、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。 A．预期收益大小 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落
20、某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。 A：120 B：200 C：220 D：240
E：借款合同
21、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。 A．土地总量有限 B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大 22、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到的限制。 A：实际损失 B：保险合同 C：保险利益 D：保险标的
E：执行层的组织协调
23、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。 A：上升 B：下降 C：不变
D：升降难定
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列关于房产分幅图，说法错误的是。
A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料
B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图 C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺
D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点 E：执行层的组织协调 25、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。 A：分离 B：独立 C：对立 D：融合 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182．50亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元，其存货周转天数是天。 A：61 B：70 C：120 D：140
E：执行层的组织协调
2、下列关于共同共有与按份共有，表述不正确的是。
A：只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额
B：共同共有是确定份额的共有
C：只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额
D：共同共有是指两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产的全部，不分份额地、平等地享有所有权
E：执行层的组织协调
3、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是__。 A．可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程 B．提高房地产开发的收益能力 C．实现项目决策的科学化管理 D．降低房地产开发的成本
4、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。
A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金
C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 5、成本利润率的计算公式是__。
A．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B．开发利润÷(土地取得成本+开发成本)
C．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D．开发利润÷开发完成后的房地产价值
6、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。 A：行业基准收益率 B：政府政策 C：通货膨胀率 D：内部收益率
E：投资者的目标收益率
7、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。 A：征收或者征用都是为了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法给予补偿 C：征收是国家行为，征用是企业行为
D：征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E：征收是强制性的，征用是非强制性的
8、建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指__
A．将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围 B．将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围 C．将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围 D．将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围
9、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是__。 A．1000元/m2 B．800元/m2
C．1200元/m2 D．900元/m2
10、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。 A：最乐观预测值 B：最悲观预测值 C：最可能预测值 D：最客观预测值 E：最接近的预测值
11、房地产投资者的债务融资方式有__。 A．吸收其他机构投资者资金 B．建成房地产抵押贷款 C．土地储备贷款 D．增发新股
E．房地产企业流动资金贷款
12、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。 A：物业管理的早期介入 B：制定物业管理方案
C：制定临时管理规约及有关制度 D：物业管理人员的选聘与培训 E：选聘物业服务企业
13、一般将产品生产经营活动中的成本分为。 A：生产成本 B：销售费用 C：经营费用 D：机会成本 E：全寿命费用
14、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。 A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查
15、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。(2007年试题) A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 B：实际利率真实地反映了资金的时间价值 C：名义利率真实地反映了资金的时间价值
D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 16、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的__。 A．居住区 B．居住小区 C．居住组团
D．居住社区
17、下列关于税收的征管，表述正确的是。
A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行 B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务
C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密
D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
18、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。 A．拆迁范围；拆迁方向 B．拆迁范围；拆迁期限 C．拆迁地址；拆迁方向 D．拆迁地址；拆迁期限
19、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【2004年考题】 A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B：可比实例的交易类型与估价目的吻合 C：可比实例的规模与估价对象的规模相当
D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
20、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由__实施。 A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门 C．市、县人民政府规划管理部门 D．乡镇人民政府
21、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。 A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧
22、以下不属于卖方应缴纳的税费的是__。 A．营业税
B．城市维护建设税 C．土地增值税 D．契税
23、应当与城市规划一起报批的是__。 A．城市黄线 B．城市蓝线 C．城市红线 D．城市绿线
24、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。 A：1130.00
B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70
E：执行层的组织协调
25、影响商品的供给的主要因素不包括__。 A．商品价格 B．偏好 C．政府政策 D．预期
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