新乡市房地产市场调研报告

新乡市房地产市场调研报告

一、 新乡市概况

1、新乡市为豫北重镇，是豫北经济、文化、交通中心。

根据《新乡市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》精神，全市要通过实施开放带动战略，走优势资源开发和深度加工增值之路，夯实农业基砒，把新乡建设成河南省乃至中原地区重要的粮、棉、菜基地、高新技术产业基地，成为全省电子工业中心和重要的纺织、医药、建材工业生产基地，以及成为全国最大的铝工业基地，使新乡发展成豫北乃全沟通我国东南沿海地区与西部内陆地区的

重要交通枢纽，建设成为豫北和晋、冀、鲁、豫接壤地区经济繁荣、交通和科技发达、基础设施完善、环境优美、道德风尚文明、生产力布局合理的地域经济中心和现代化经济强市。

2、根据十一五建设规划，2010年城市人口110万人。

其中：中心城区103万人，凤泉区7万人。2010年按城市人口人均用地90平方米，规划城市建设用地99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，凤泉区9.1平方公里。

十一五建设规划的近期重点建设：20个5万平方米以上的住宅小区，到2010年人均居住建筑面积达到28平方米。调整商品住房供应结构，增加普通商品住房、经济适用住房和廉租房供应。把房地产开发

与旧城棚户区及危旧房屋改造、新区开发相结合，建设一批生态、智能化示范小区。新区重点完成牧野新城、世纪村、秀水铭居、博筑花园、台亚广场、上海新城及其它居住小区开发建设；旧城区，以城市核心区和卫河、人民胜利渠沿岸开发为重点，实施集中连片开发；积极开展骆驼湾、段村、刘庄营、东西杨村等“城中村”改造工程，逐步提高市民居住生活质量；另外，新建经济适用房80万平方米，计划投资7.8亿元。 3、新乡房地产整体评述

市场看好。新乡的房地产市场年成交量从2001年的41万平方米，上升到2004年的80多万平方米，2005年突破100万平方米，2006年达到120万平方米。房地产开发企业也由2001年的60多家增加到140余家，从过去国有企业的一枝独秀，到后来国企与私企百家争鸣。随着城市招商引资力度的加大，外地企业不断进驻，仅2005年就有十几家外地知名企业进入新乡市场。

外企进驻。新乡房地产市场为越来越多的国内巨头所青睐。金谷（常州）、建业（郑州）、沙河（深圳）等外地实力开发商的入驻，世联、洋正、金世、联邦等营销、咨询公司的进入，带来先进的开发理念和管理模式，对市场造成较大冲击。本地开发商为提高自己竞争力，也在逐步提升自身经营管理水平、加大对产品的研发和改进、提高对项目的整体把控能力和销售推广水平，整体市场发展趋向健康，竞争也会更加激烈。

户型产品。2006年新乡的住宅户均成交面积为111.38平方米，部分超过140平方米大户型出现滞销。虽然很多项目为规避144㎡以上4%契税的规定,采用阳台不封闭、验收以后封闭收取施工成本等措施，但对大面积户型促销作用有限。目前，市场上后续开发项目的大户型供应依然偏多，但新开工项目的房源面积普遍适中，据统计，2007年上半年，新乡住宅的主力供应户型平均在130平方左右，说明新乡房地产市场发展还不成熟，上升空间还比较大。

产品配套。(1)地下一层或半层为地下室，车库为主体车库或地下停车场和地上停车位混合搭配，车库和车位可买可租。(2)顶层一般为坡屋顶带阁楼。(3)高层、小高层为框架结构,多层砖混结构,外墙为37㎝厚。(4)小区内重视景观绿化建设，很多小区内有水系景观。(5)辉龙阳光城、建业天鹅堡、星海假日王府等大规模有实力的项目都建有幼儿园、会所，甚至小学。(6)项目一般有燃气和供暖设施，采用双层中空塑钢玻璃窗，个别楼盘开始采用彩铝窗。(7)开始重视节能环保等新型原材料的利用。

住宅销售价格涨势强劲。2006年全年住宅销售均价1471元/平方米，比2005年的1379元/平方米上涨6.67%。2007年住宅销售均价迅速上涨， 3月份达到1578元/平方，5月份的销售均价更是高达1743元/平方，上涨幅度高。随着供应的大幅度增加，市场竞争更激烈，为了突出差异化特征，品质地产、优质项目将更加集中入市，预计在下半年到明年的期间，房价将进一步上涨。

郑州深蓝房地产咨询有限公司

二、 区域房地产市场分析

1、 区域房地产市场特点

根据各项目分布及特征，将新乡市分为四大区域版块：

(1)铁西版块，作为新乡老城区，偏离城市发展方向，商业网点稀少、配套设施呈现出低档化、缺失化趋势。随着新区开发逐渐没落，目前房源供应较少，整体销售平淡，已被规划为经济适用房开发的重点区域；可以预见，除非ZF有特别重大的政策导向，本区域的房地产短期内很内启动，并被市民认可；客户群主要为本区域的中低收入人群。

(2)中心老城区版块，生活配套设施齐全，生活工作便利，市场需求旺盛，随着土地资源的日渐稀缺，高层小高层成为市场供应的主流物业形态很多，其中中小套型户型销售火爆；随着拆迁程序的严加规范、拆迁成本进一步抬升，市中心区楼盘供应将出现“一升一降”两个趋势：一是供应量持续减少，二是价格将大幅提升；客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。

(3)东南高新区版块，作为新乡城市“东移南扩”的热点区域，项目集中，大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为前两年开发、销售的热点版块之一；但作为工业区，用地类型受到局限，住宅的可持续开发受到较大限制，“大盘开发”的时代不会再出现；客户群主要来自商人、私营企业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。

(4)城东新区版块，随着新市ZF的搬迁、大学城的投入使用，本区域成新乡新的开发投资、置业购房热点区域；作为新乡规划最先进、交通最快捷、环境最美、发展最快、配套设施最先进、最适合居住的新城区，发展受到ZF的重点扶持；可以看出ZF希望通过政策引导，提高进入门槛，以提升区域内的楼盘品质和档次，如沙河集团的世纪村项目、大景城项目等，另外引进思达集团、中奥公司、伟业公司等，预计将在此区域内形成高档楼盘的集中开发放量。目前存在的最大问题是配套设施人气不够，生活配套和日常消费场所缺乏等，从目前的发展势头看，至需要2-3年的时间太能逐渐完善。客户群主要集中在公务员及有一定资金实力的青年人。

2、 新兴版块的市场发展规律

根据对沿海发达城市、郑州、洛阳等省内城市跟踪研究，总结出某一城市内，新兴房地产热点版块的发展规律如下：

◆、旧有市场沉积了足够的购买力后突然启动；

◆、市场的启动是由高品质、高价位的楼盘带动的；

◆、市场的发展是由新颖时尚的楼盘引领潮流的；

◆、市场的高速增长一般维持2～3年，在市场整体素质提高后进入平稳发展期；

◆、不断创新的宣传推广手段是维持市场热度，促进市场高速增长的

重要基础。

由前文看出，新乡中心城区版块以高层物业为主，销售经过几年低谷后，在去年下半年开始，形成较好的销售热潮；东南高新区版块的开发在前年达到高潮后，今年也逐渐进入平稳发展期；城东新区版块有新入市的世纪村项目，深圳沙河置业投资开发，无论是品质、价位都在新乡最高梯队行列，由世联地产、洋正广告组成的营销团队，充分表现专业、高效、长程化、品牌化的包装推广与销售执行，加上沙河置业的雄厚实力，本项目已成为城东新区版块的领袖楼盘。加上即将入市的大景城、已拿地的思达、伟业和中奥等，预计城东新区的开发将在今年进入快速上升期，并将于2008年底或2009年初进入平稳发展期。