1、某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估；对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误？
答：1.《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：“拆迁估价一般应当采用市场法，不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”拆迁估价一般不宜采用收益法。三层门市应优先采用市场法估价，本题既没采用市场法，又没说明不采用市场法估价的理由，是不对的。
2.小学为公益用房，无收益也无交易实例，不宜采取市场法进行评估，可采用成本法评估。
2、某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理《房屋拆迁许可证》，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之日。应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。试问，该评估公司的做法有哪些错误？ 答：1.拆迁估价委托人必须合法。“拆迁单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”由于委托人没有取得《房屋拆迁许可证》，不具有合法的委托资格，因此不能对其出具估价报告。
2.估价目的应根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”本题估价目的表述不规范、不准确。
3.拆迁评估的估价时点应为《房屋拆迁许可证》颁发之日，拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。本题估价时点错误。
4.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，有拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”本题中拆迁价格内涵太多，不符合要求。
3. 某房地产占地面积2580㎡，建筑面积9440㎡，每层建筑面积2360㎡。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其拆迁补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12666元/㎡。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％），判断出二层价格为12309元/㎡，三层价格为l1694元/㎡，四层价格为l1460元/㎡，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？ 答：1.不正确。
2.拆迁估价一般不宜采用收益法，一二层商铺可选用市场法或成本法。 3.一二层为商业用途，三四层为住宅，不应统一采用收益法，应分别计算。
4、某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘查是2006年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2006年4月10日。评估公司确定以2006年9月6日作为估价时点进行估价。自2006年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均月上涨3％左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因？估价公司有错吗？如有，错在哪儿？整个案例有什么问题吗？
答：1.估价公司有错。
2.估价公司错在：(1).估价时点错误。拆迁补偿纠纷估价，一般应以拆迁补偿协议的签字日期或协议所载的日期作为估价时点。在本题中，应以双方签订拆迁补偿合同的日期为估价时点或以原估价报告的估价时点为估价时点。
(2).本题选择近期的房地产市场资料作为估价依据是错误的。不能以当前房地产市场实际价格作为参考，应该以4月10日以前的房地产市场资料作为估价依据。 3.整个案例还有一个问题。本题为房地产估价结果纠纷，而房地产估价结果纠纷的调处必须由专门的估价仲裁机构（或鉴定组织）进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷的其他当事人接受。本题没明确说明“某房地产评估公司”的具体“身份”，因此即使该公司做出正确的估价结果，也是难以令人信服的。
5、城市旧城区有一闲置的二层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。 答：估价对象目前为空置的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益。因此可以将其设想为出租情况下来运用收益法估价。估价技术路线即：类似于市场法的方法求出估价对象的净收益、运营费用等，确定收益年限，再选择适用的收益法公式计算收益价格。
1、在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420㎡，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280㎡。与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2．5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700㎡的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1．4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项： 1．结构差价
920×（1＋1．4）×700＝1545600（元）＝154．56（万元） 2．新增建筑面积成本
920×1．4×700＝901600（元）＝90．16（万元） 3．补交地价款
1800/60%×700＝2100000（元）＝210（万元）
2、某酒店土地总面积3000㎡，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000㎡，共5层，每层建筑面积2000㎡；首层有500㎡建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入＝2000×100×12×80%＋200×200×365×80%＝13600000（元）
2．总费用＝200×200×365×40%＝5840000（元）
3．酒店总净收益＝有效毛收入－总费用＝13600000－5840000＝7760000（元）
4．酒店土地净收益＝10000×3000×8%＝2400000（元）
5．酒店建筑物净收益＝7760000－2400000＝5360000（元）
3、某商务写字楼建筑面积11000㎡，可租售面积8000㎡，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计，土地面积是3000平方米。当地正常月租金为90元/月·㎡，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/㎡，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入＝11000×90×90%×12＝10692000（元）
2．总费用＝8000×90×12×20%＝1728000（元）
3．写字楼经营净收益＝10692000－1728000＝8964000（元）
4、甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡；会议室5间，建筑面积共500㎡；自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价格＝20000×900＝18000000（元）＝1800万元
酒店客房年总收益＝250×280×365×（1－6%）＝10220000（元）＝1022万元 酒店会议室年总收益＝1000×20×12＝240000（元）＝24（万元） 酒店年总费用＝1022×40%＝409（万元）
酒店客房及会议室年净收益＝1022＋24－409＝637（万元）
酒店客房及会议室价格＝637/10%×［1－1/（1＋10%）30］＝6007（万元） 酒店办公室价格＝300×10000＝3000000（元）＝300（万元） 该酒店总价格＝1800＋6007＋300＝8107（万元）
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