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观海台项目全程策划案

来源：世旅网

第一部分：项目分析

项目概况
项目的优劣势分析

项目的优势分析
项目的劣势分析

三、项目的SWOT分析及相应营销对策

项目的SWOT矩阵分析
相应营销对策

第二部分：项目定位

项目目标市场定位
项目目标客户群定位

三、项目物业形象定位

第一部分：项目分析

项目概况

观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：

观海台项目概况一览表

序号	项目	内容
1	地理位置	南山商业文化中心区28号地块
2	占地面积	37415.2M²
3	建筑面积	133218.27 M²
4	面积分布	商业面积（5910 M²），住宅面积（102450.3 M²），肉菜市场（1500 M²），社区服务中心（300 M²），托儿所（600 M²），居委会（100 M²）
5	建筑规模	9栋27座
6	建筑风格	新古典主义
7	建筑结构	住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构
8	建筑类型	小高层、高层结合，一梯2~4户
9	层数	由南向北9、12、18层
10	户数	913户
11	车库及车位	花园式车库，共618个车位
12	户型及面积	2房2厅~5房2厅面积：80.61平方米~327.03平方米
13	主导户型	2房2厅、3房2厅、4房2厅
14	主导面积	105~170平方米
15	园林规划	中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化
16	工程进度	2001年10月15日开工，现已封顶，2003年竣工入伙。
17	周边交通	紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区非常不便。目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。
18	社区配套	周边地区目前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。
19	周边景观	东面：一览无遗开阔海景；南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观；西南：有规划中学校及运动场景观；北面：中心区际展览中心景观。
20	周边环境	小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见、华侨城、世界之窗等秀丽景象。
21	会所设施	游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、

二、项目优劣势分析

项目优势分析

依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面：

地处南山文化中心区，易受市场关注

南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。

濒临深圳湾，海景资源丰富

项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。

高尚滨海大社区初具规模

项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。

相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的

本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。

5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区独树一帜

项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户可以放松心情，陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。

实用性强、利用率高的中式功能性水景园林

目前市场上楼盘的园林设计大部分是以满足观赏为主的风格性园林，实用性不强，可利用率低。本项目发展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林规划成为实用性强的功能性园林。这种体贴入微的园林规划将成为本项目的独有卖点，获取市场认同。

户型结构合理，南北通透，景观优势明显

项目的户型设计空间感强，住户活动空间大，功能，开放空间与私密空间分离，项目座北向南，所以户型大多南北通透，采光良好。兼之项目近海，住户将享受清新、洁净的自然风，这在深圳是比较少见的一个优势。

“街坊式”会所，利于使用及自由沟通

本项目规划为“街坊式”会所，便于人与人之间的沟通及使用。同时，其“分布式”排布，不会因人流集中而喧闹，业主可在宁静中品味高雅悠闲的生活。是本项目人本主义的又一体现。

花园式半地下车库，阳光车道，自然为本，体贴入微

本项目将园林绿化引入地下，采用地库上浮半层的设计手法。在车库内建造春、夏、秋、冬等主题庭园；同时，重点塑造出入阳光车道。进入车库如入花园，充分关怀住户感受。将以人为本的自然主义进行到底。

著名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理

项目由戴德梁行做物业管理顾问。在物管方面倍添信心。同时，小区智能化设施非常完善，使住户安心舒适。同时，网络化管理平台，业主“一卡通”，以及家居化生活服务都有效地增加了项目的附加值。

发展商实力雄厚，房地产开发经验丰富

本项目的发展商——中建蛇口发展有限公司，有多年的房地产开发经验，开发物业遍布国内各大城市。曾成功开发的物业有：蛇口著名的标志性建筑之一，集写字楼、住宅、为一体的综合性物业——蛇口海景广场；锦隆花园；武汉三阳广场；上海浦东小区等，在深圳市享有较高的知名度。

项目劣势分析

由于种种客观原因，本项目也存在不足之处，具体有以下几点：

社区配套未成熟

周边社区配套未完善，目前已有的购物、饮食和娱乐设施分布零散且距观海台较远，住户日常购物、娱乐、饮食不方便。